Blogi

Cowork vs Biuro Serwisowane

Data dodania: 05.09.2018 07:34:52Data edycji: 09.09.2018 09:05:31liczba odsłon: 596
Glonojad na Szybie
Glonojad na SzybieCzytaj całość

Pojęcie “Elastycznego Biura” obecnie jest używane do opisania dwóch rodzajów biur użytkowanych za pośrednictwem zewnętrznego Operatora (ang. “Third Party Operator”), czyli Coworków i Biur Serwisowanych. Tegoroczny raport doradcy nieruchomościowego Savills podsumowuje skalę zjawiska na naszym lokalnym rynku. Biura Serwisowane są prowadzone przez takich operatorów jak obecny w Polsce od połowy lat dziewięćdziesiątych Regus czy choćby wchodzący na polski rynek węgierski NewWork. Natomiast nowoczesne Coworki, takie jak Brain Embassy czy Business Link, to temat ostatnich 3 sezonów, choć pionierskie Biura Coworkingowe powstawały w Warszawie już na początku bieżącej dekady. Jak i po co powstały Elastyczne Biura?

Elastyczne Biura szansą dla małych

Dostęp do wysokiej jakości biur był dawniej mocno ograniczony dla wszystkich małych podmiotów gospodarczych. Co do zasady Organizacje zatrudniające mniej niż 10 pracowników, czyli mikroprzedsiębiorstwa, które do codziennej pracy potrzebują kilkudziesięciu metrów powierzchni, znajdowały się poniżej poziomu radarów Deweloperów i Właścicieli budynków klasy A i B. Jeśli w ogóle dostępne, to takie powierzchnie stanowiły zwykle “wypadek przy pracy” wynikający z nietypowego podziału piętra lub niestandardowego układu kondygnacji.

Dlaczego małe Organizacje nie były atrakcyjne dla Wynajmujących? Bo celem Wynajmującego jest zabezpieczyć możliwie stały i (rozsądnie) najwyższy strumień przychodów z aktywa, jakim jest budynek biurowy. Czyli wynająć nieruchomość możliwie najdrożej na możliwie najdłuższy okres, możliwie najsolidniejszym i najbardziej wiarygodnym Najemcom. A małe, często nowe Organizacje bez finansowej historii, dla instytucjonalnego Wynajmującego są potencjalnym źródłem ryzyka. Z kolei Najemcom, czyli firmom i biznesom, zwykle zależy na (rozsądnym) obniżeniu kosztów najmu przy równoczesnym skróceniu jego okresu, bo długa umowa usztywnia Najemcę, odbierając mu lub znacząco ograniczając jego elastyczność, czyli zarówno możliwości rozwoju lub ograniczenia jego działalności. Dodatkowo małe Organizacje charakteryzuje zwykle dużo większa, niż dużych graczy, dynamika zmian również kadrowych, co bezpośrednio przekłada się na ich zmienne zapotrzebowanie na powierzchnię biurową.

Małym Organizacjom na rynku biurowym wcale nie powodzi się źle. W przeciwieństwie do większych graczy mikroprzedsiębiorstwa i freelancerzy zawsze mieli do dyspozycji dużo innych, niedostępnych większym, alternatyw jak biura domowe, biura w lokalach zaadoptowanych z mieszkalnych czy budynkach pozaklasowych (czyli starszych biurowcach) bądź innych lokalach użytkowych. Jednak te dostępne głównie dla małych typy powierzchni, oprócz wielu zalet mają też sporo wad, często nie są odpowiednio dostosowane do pracy biurowej, zwykle też uniemożliwiają wprowadzenie nowoczesnego stylu pracy czy ograniczają prowadzenie biznesu (np. poprzez niewystarczającą infrastrukturę). Nie raz wyprowadzałam z takich lokali małe i średnie Organizacje, które po przejściu do nowoczesnego biura nabierały wiatru w skrzydła.

Rola Operatora

Mali też chcą korzystać z dobrodziejstw nowoczesnych biur. Niestety, często nie byli oni traktowani partnersko przez Wynajmujących. Rozbieżności interesu i skali pomiędzy małymi Najemcami a Wynajmującymi to nisza rynkowa, którą zagospodarowali Zewnętrzni Operatorzy. W ujęciu biznesowym rola Operatora Elastycznego Biura polega przede wszystkim na godzeniu potrzeb podmiotów działających w różnych biznesowych skalach. Zamiast takiej małej firmy to Operator staje się Najemcą bądź Dzierżawcą nieruchomości czy lokalu, i to Operator (a nie Użytkownik) jest stroną umowy dla Wynajmującego. Operator zapewnia bezpieczeństwo Wynajmującemu oraz daje elastyczność warunków najmu Najemcy - spełniając oczekiwania obydwu stron. Z drugiej strony Operator dostarcza swojemu Klientowi przede wszystkim w pełni wyposażone biuro, ale też różne dodatkowe usługi. I to właśnie rodzaj i zakres tych usług stanowią główną różnicę pomiędzy dwoma typami Elastycznych Biur.

W Coworkach się dzieje

W ostatnich sezonach przyzwyczailiśmy się do widoków i zdjęć błyszczących, designerskich Coworków i zestawianych z nimi szarych bądź neutralnych Biur Serwisowanych. Jednak wbrew pozorom, dwa typy Biur Elastycznych nie różnią się między sobą znacząco możliwościami stylów pracy Użytkowników - w obydwu typach Elastycznych Biur można znaleźć  lub wprowadzić wszystkie ich rodzaje. Oczywiście Biura Serwisowane to przede wszystkim Biura Gabinetowe, ale też zdarzają się otwarte przestrzenie typu Open Space, jak i wprowadzane są do nich elementy Biura Opartego na aktywności, na przykład w postaci budek telefonicznych. W Coworkach też można znaleźć wszystkie rodzaje powierzchni biurowych, łącznie z Gabinetami, choć niezaprzeczalnie dominującym modelem jest Open Space i Biuro Oparte na Aktywności. Obydwa rodzaje Biura Elastycznego dostarczają swojemu Klientowi gotową do użytkowania, współdzieloną przestrzeń.

W praktyce różnicę pomiędzy Biurem Serwisowanym a Coworkiem określa sposób zarządzania takim konceptem przez Operatora. W Biurach Serwisowanych obsługa Użytkowników jest skoncentrowana na stworzeniu odpowiednich warunków do pracy - czyli przede wszystkim zapewnienia biurowej infrastruktury,  poprzez sprzątanie, podstawową opiekę recepcyjną i serwisowanie (drukarki, maszyny do kawy). W Coworkach na tym się nie kończy. Użytkownicy są objęci dużo dalej idącą opieką, a wartością dodaną i kluczowym wyróżnikiem rynkowym Coworków  od wszystkich innych rodzajów biur jest aktywne zarządzanie przez Operatora życiem biurowej społeczności.

Cowork w odsłonie glamour

Istotą Coworków jest wsparcie Użytkowników poprzez przejście z pracy “obok siebie” do “pracy razem” (obydwa znaczenia mieszczą się w angielskim pojęciu “Cowork”). Użytkownicy Coworków oprócz infrastruktury i serwisu oczekują dodatkowych działań i aktywizacji, które inicjuje bądź Menadżer Wspólnoty Coworkingowej (ang. “Coworking Community Manager”), bądź sami jej członkowie. Coworki dają obietnicę stworzenia wspólnoty Użytkowników, tygla kontaktów i pomysłów. Oczywiście to ideał, z którego realizacją bywa różnie, ale już same dążenie do tego celu, który dalece wykracza poza typowe wskaźniki biznesowego sukcesu, uczyniły z Coworków sensację nieruchomościowego światka, oraz stają się inspiracją dla coraz większej liczby bardziej tradycyjnych Najemców. Szkoda że dopiero teraz, gdy Coworki wyszły z biurowego podziemia i ubrane w design najlepszych Projektantów byłyszczą. Niesione przez Coworki idee wspólnoty pracy biurowej istniały już dużo wcześniej.

Poprzedni
Zbuduję sobie robota
Zbuduję sobie robota
Następny
Coworkowa rewolucja
Coworkowa rewolucja
Sharedesking po Polsku
Sharedesking po Polsku22.01.2018 17:04:19Sharedesking, czyli współdzielenie biurek, często nie sprawdza się w polskich firmach. Dlaczego? Jak to zmienić? A może nie warto wprowadzać tego systemu?Czytaj całość
Urbanistyczną Akupunkturą go!
Urbanistyczną Akupunkturą go!19.03.2018 09:34:14Nawet w tych przypadkach, gdzie relokacja nie jest na agendzie, Strategia Środowiska Pracy nadal może wprowadzić pozytywną zmianę. Piszę o dużych możliwościach niewielkich interwencji przestrzennych. Czytaj całość
Homeoffice jako system, nie benefit
Homeoffice jako system, nie benefit06.02.2019 10:38:21Dziś prawie każda Organizacja oferuje pracę z domu. Jak skutecznie wprowadzić pracę zdalną jako rozwiązanie systemowe, a nie jedynie Employer Brandingowy benefit? Dlaczego model pracy zdalnej wymaga metodycznej implementacji? Czytaj całość
Jaka Strategia dla MSP?
Jaka Strategia dla MSP?10.07.2018 09:36:31Od jakiej wielkości organizacji warto zapraszać do procesu przekształcenia biura Stratega Środowiskowego? A może ważniejsza jest dynamika Organizacji? Dziś staram się określić kiedy i komu, spośród Małych i Średnich Przedsiębiorstw (MSP) przydaje się Strategia Miejsca PracyCzytaj całość
Ach, co to był za rok!
Ach, co to był za rok!29.12.2018 19:08:17Rok 2018 zapisuje się bardzo pozytywnie w historii Strategii Środowiskowej rozwijanej na polskim gruncie. Dlaczego? Wyjaśniam w moim podsumowującym minione środowiskowe 12 miesięcy wpisie.Czytaj całość

Newsletter

Kalendarium

  • DIGITAL BANKING & PAYMENTS SUMMIT19.02.2019 Warszawa
  • Akademia Najemcy - „Renegocjacje vs. Relokacje”28.02.2019 Wrocław
  • Trendy, które zmieniają biura06.03.2019 Łódz
Zobacz inne

Newsroom

  • Prywatne akademiki – inwestorzy mają oko na studentówPrywatne akademiki – inwestorzy mają oko na studentów15.02.2019
  • LEAN TO NIE TYLKO PROCESY… O JAKICH INNYCH ASPEKTACH CZĘSTO ZAPOMINAMY?LEAN TO NIE TYLKO PROCESY… O JAKICH INNYCH ASPEKTACH CZĘSTO ZAPOMINAMY?15.02.2019
  • Poznań na weekend 15- 17 lutegoPoznań na weekend 15- 17 lutego15.02.2019
  • Bydgoszcz na weekend 15-17 lutegoBydgoszcz na weekend 15-17 lutego15.02.2019
  • Szczecin na weekend 15- 17 lutegoSzczecin na weekend 15- 17 lutego15.02.2019
Zobacz inne

Bibliografia Outsourcingu

Mamy już 41997
pozycji w bazie

Outsourcing&More

Literatura

Skuteczna rekrutacja, czyli jak samodzielnie zatrudnić właściwą osobę na właściwe stanowisko
Skuteczna rekrutacja, czyli jak samodzielnie zatrudnić właściwą osobę na właściwe stanowiskoOnepress
Zobacz inne

Baza Firm

JLL
JLL
Zobacz inne