Blogi

Nowe życie w starym biurze

Data dodania: 15.03.2018 08:08:19Data edycji: 15.03.2018 19:59:06liczba odsłon: 834
Biuro jak Showroom
Biuro jak ShowroomCzytaj całość

Rynek Najemcy promuje relokacje

Trochę sztucznie generowany przez Agentów ruch na rynku najmu powoduje, że głównym wynikiem Strategii Środowiska Pracy jest dzisiaj zdefiniowanie zapotrzebowania na nowe biuro. A nie powinno tak być.  Metody analizy przestrzeni, z jakich korzystają Stratedzy, zostały stworzone w celu poprawy i optymalizacji wykorzystywanych zasobów. Rekomendacja zamiany biura na nowe powinna być wyjątkowym, a nie typowym, wynikiem analizy środowiskowej. Wiele spraw da się poprawić bez przenosin. 

Choć polski rynek biurowy jest już duży, to nadal pozostaje niedojrzały. Niektórzy mylą jego rozmiar ze stadium rozwoju. Co z tego że mamy w Warszawie tak samo dużo powierzchni biurowej jak w Amsterdamie czy Hamburgu - nasza Stolica widziała jeszcze zbyt mało długoterminowych cykli, by w pełni dojrzeć. Dość zaznaczyć, że obecny rynek Najemcy jest przez wielu traktowany jako rzecz stała, gdy tymczasem to jedynie faza rynkowa (choć trzeba przyznać, że nadspodziewanie długa). Tę fazę cyklu charakteryzuje niesłychana mobilność Najemców, którzy często relokują się co pięć lat w poszukiwaniu coraz to lepszych okazji. 

Mam nadzieję, że w miarę jak słabnąć będzie obecny rynek Najemcy, czyli zmniejszą się zachęty dawane im przez Wynajmujących przy relokacjach, coraz więcej Klientów będzie starało się poprawić swoje obecne przestrzenie, a nie koniecznie zamienić je na nowe. Na razie jednak słabo działają mechanizmy hamujące mobilność. A byłoby lepiej, gdyby podejmujący ewentualną decyzję o relokacji menadżerowie w swoich budżetach do ‘bottom line’ dopisywali również trudniej mierzalny wysiłek. W tym miękkie koszty, z jakimi dla wszystkich użytkowników wiążą się przenosiny do nowego biura.

 

Poprawiajmy z POE

Co zrobić, by przekształcić niewygodną przestrzeń? Jak skutecznie odświeżyć stary koncept siedziby firmy, lub optymalniej wykorzystać obecne biuro? Pisałam ostatnio, że dzisiaj biura ulegają dylapidacji użytkowej szybciej, niż następuje ich amortyzacja. Często już po 3 - 4 latach całkiem jeszcze nowa aranżacja przestaje odpowiadać zmienionej organizacji. Najpierw trzeba dobrze zdiagnozować problem.  Z pomocą przychodzi Studium Wykorzystania Przestrzeni (ang. Post-Occupancy Evaluation, w skrócie POE). W zależności od zapotrzebowania, Stratedzy realizujący POE (dla każdego, nie tylko biurowego, ekosystemu budynkowego) mogą skupić się na kilku obszarach, spośród których główne stanowią: 

  • Monitoring środowiskowy obejmuje ocenę warunków psychofizycznych biura, czyli na przykład jakości powietrza (w tym jego temperatury, wilgotności, i składu), nasłonecznienia i hałasu. Ten podstawowy monitoring coraz częściej uzupełniany jest ‘zielonym monitoringiem’ czyli analizą zużycia energii, wody i produkcji śmieci. Monitoring środowiskowy prowadzą najczęściej specjaliści techniczni, czyli Menadżerowie Projektów Budowlanych lub zieloni Certyfikatorzy. W porównaniu do Due Dilligence technicznego, monitoring środowiskowy stanowi jedynie jego wycinek.
  • Ocena wykorzystania przestrzeni pozwala na ilościowy benczmark  dotyczący intensywności użytkowania biura, jego poszczególnych obszarów, oraz pozwala zweryfikować efektywność najmu (idealnie w formie całkowitego poziomu kosztów najmu na użytkownika, niestety ten wskaźnik nie jest w Polsce dostępny). Głównym pierwotnym badaniem Oceny Wykorzystania Przestrzeni są Pomiary Aktywności. Ocenę wykorzystania przestrzeni dostarczają Architekci, Urbaniści i Planiści Przestrzenni. Ocena Wykorzystania przestrzeni jest specyficznym zastosowaniem dla wielu narzędzi urbanistycznych, takich jak analiza przestrzenna i składnia przestrzeni.
  • Ocena jakości środowiska pracy skupia się na odczuciach użytkowników dotyczących ich relacji z przestrzenią, zbieranych  w formie ankiet i kwestionariuszy, wywiadów i grup fokusowych.  Badania te dostarczają wielu wyników jakościowych i powinny być prowadzone przez Socjologów Przestrzeni i Socjologów Biznesu. I tu znów, ocena jakości środowiska pracy stanowi wąski wycinek szerszego zakresu studium biznesowego organizacji.

 

Złożone wyniki prostego badania

Jakkolwiek czyste i przejrzyste są metodologie składające się Studium Wykorzystania Przestrzeni, tak wnioski płynące z analizy zwykle są skomplikowane. Dzieje się tak z powodu licznych interakcji pomiędzy elementami biurowego ekosystemu. Na na wynik wykorzystania przestrzeni mogą  wpływać chociażby różne niepisane zasady społeczne. Nieraz widziałam, jak nawet w bardzo zatłoczonych biurach stały puste sale zarządowe, które pozostawały nieużywane tylko ze względu na priorytet nadany wybranej grupie użytkowników. Z kolei ankieta w zależności od sposobu zadania pytania może przynieść zupełnie przeciwstawne wyniki, nie mówiąc już o rozbieżnościach w subiektywnej ocenie warunków środowiskowych (np. poczucia temperatury lub jasności w pomieszczeniu pracy).  Przykłady złożonych sytuacji i analiz można by mnożyć.

Jak sobie radzić ze złożoną zmianą środowiskową? Zatrudnić doświadczonego specjalistę, który  będzie w stanie nie tylko przeprowadzić badanie i zmierzyć parametry, ale też wyciągnąć krytyczne wnioski z ich analizy. I jak dobry chirurg, uzyskać oczekiwany rezultat poprzez możliwie najmniejszą interwencję. Specjalista nie fetyszyzuje żadnej konkretnej metody badawczej, jest otwarty na inne alternatywne źrodła informacji (jak np. wcześniej realizowane przez organizację badania i analizy) oraz dopuszcza możliwości różnych rozwiązań (czyli np. stylów pracy). Bo życie uczy, że często dobrych, choć różnych dróg do celu może być kilka.

 

Poprzedni
Jak mądrze doceniać pracowników?
Jak mądrze doceniać pracowników?
Następny
Wiktora tydzień na 5 vol.20
Wiktora tydzień na 5 vol.20
Sharedesking vs Hotdesking - dwa sposoby współdzielenia biurek
Sharedesking vs Hotdesking - dwa sposoby współdzielenia biurek22.03.2018 09:15:51Współdzielenie stanowisk pracy to temat gorący, jak gorące biurka. Dlatego warto zrozumieć różnicę pomiędzy Sharedeskingiem i Hoteskingiem. Oraz o wynikającym z Sharedeskingu definiowaniu obszarów pracy.Czytaj całość
Ulotny Komfort w biurze
Ulotny Komfort w biurze02.06.2018 09:45:31Trwa druga edycja konkursu na najlepsze wnętrze biurowe 2018 roku. Ta inicjatywa to potrzebna próba oceny wartości przestrzeni biurowych. Natomiast warto w tym kontekście zastanowić się nad różnicami pomiędzy Designem i Komfortem. Oraz dotknąć biurowego Kaizen.Czytaj całość
Wellness:  zaczynijmy od nadgodzin
Wellness: zaczynijmy od nadgodzin19.02.2018 07:30:59Styczniowa propozycja partii Razem dotycząca skrócenia tygodnia pracy do 35 godzin to pierwsza od dawna inicjatywa dotycząca dobrostanu (ang. Wellness) w miejscu pracy. Na razie przedstawiono tylko zarys pomysłu. To jednak dobry pretekst aby zastanowić się ile, i dlaczego tak długo, pracujemy. Czytaj całość
Masz smaka na Maka?
Masz smaka na Maka?17.06.2018 08:11:06Ostatnio nie ma tygodnia bez wiadomości o kolejnych nowych kalkulatorach powierzchni biurowych. Czy PropTech doprowadzi do makdonaldyzacji Strategii Środowiskowej?Czytaj całość
Mój pierwszy Mockup
Mój pierwszy Mockup23.04.2018 09:32:32Dzisiaj wprowadzam do tematyki ‘Mockup’ów’, czyli tymczasowych aranżacji meblowych. Po co i dlaczego warto wprowadzać meble pokazowe do biur? I jak to zrobić? Na przykładzie z własnego doświadczenia pokazuję potencjalne obszary błędów.Czytaj całość

Newsletter

Kalendarium

  • Kongres Bezpieczeństwa Sieci31.01.2019 Kraków
Zobacz inne

Newsroom

  • Mierniki i SLA w sektorze BSS w Collegium CivitasMierniki i SLA w sektorze BSS w Collegium Civitas14.12.2018
  • Komentarz ekspercki Marty Michalskiej-Cegielnik dotyczący handlu przyszłościKomentarz ekspercki Marty Michalskiej-Cegielnik dotyczący handlu przyszłości14.12.2018
  • Lublin na weekend 14 - 16 grudniaLublin na weekend 14 - 16 grudnia14.12.2018
  • Bydgoszcz na weekend 14 -16 grudnia Bydgoszcz na weekend 14 -16 grudnia 14.12.2018
  • Budynek biurowy TasomixBudynek biurowy Tasomix14.12.2018
Zobacz inne

Bibliografia Outsourcingu

Mamy już 41199
pozycji w bazie

Outsourcing&More

Literatura

Jakość a outsourcing procesów w przedsiębiorstwie
Jakość a outsourcing procesów w przedsiębiorstwieWiedza i Praktyka
Zobacz inne

Baza Firm

Colliers International
Colliers International
Zobacz inne