Czy inwestowanie w nieruchomości w Polsce staje się mniej opłacalne?

Data dodania: 20.09.2018

Kapitał nad Wisłę przyciągają bezpieczne inwestycje i, mimo kompresji, nadal wysokie stopy kapitalizacji. Inwestorzy zmienili swoje myślenie o Polsce, postrzegając nasz kraj jako rynek dojrzały i rozwinięty – w wywiadzie mówi Paweł Nowakowski, dyrektor Działu Rynków Kapitałowych w Cresa Polska.

Stopy zwrotu z inwestycji na rynku biurowym w Warszawie przekroczyły magiczną barierę 5 proc., następny w kolejce ma być rynek centrów handlowych. Czy inwestowanie w nieruchomości w Polsce staje się mniej opłacalne?

Kompresja stóp kapitalizacji jest naturalną konsekwencją wzrostu cen transakcyjnych, wynikających z kolei z rosnącego popytu oraz oczekiwań sprzedających. W porównaniu z krajami Europy Zachodniej, nadal są to jednak stosunkowo wysokie stopy zwrotu. Dla przykładu, stopy kapitalizacji dla najlepszych budynków biurowych w Niemczech wynoszą około 3 proc., podczas gdy w Polsce – około 4,65 proc. Również na rynkach handlowym czy magazynowym u nas inwestorzy otrzymują znacznie wyższe zwroty z inwestycji w aktywa podobnej klasy, niż w Europie Zachodniej.



Niemcy, Francja czy Hiszpania to jednak inna liga. Czy możemy z nimi konkurować?

Zdecydowanie tak. Stabilny wzrost gospodarczy i stały rozwój rynku nieruchomości w Polsce zmienił postrzeganie inwestorów i umiejscowił nasz kraj w grupie rynków dojrzałych i rozwiniętych. Kapitał nad Wisłę przyciągają bezpieczne inwestycje, generujące stały i długoterminowy dochód. Rosnące zainteresowanie inwestorów widoczne jest w każdym segmencie rynku – w pierwszej połowie tego roku zrobili w Polsce zakupy za ponad 3,2 miliarda euro, to ponad dwa razy więcej, niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Nawet wyłączając z tego miliardową transakcję sprzedaży portfela 28 centrów handlowych, które Griffin Real Estate kupił od konsorcjum Apollo Rida / Axa / Ares, obecny wynik jest znacznie lepszy od zeszłorocznego. Wszystko wskazuje na to, że cały rok 2018 zamknie się kwotą przekraczającą 5,5 miliarda euro.

Obok klasycznych aktywów, jak biurowce i centra handlowe, całkiem nieźle radzi sobie rynek magazynowy…

To prawda. Sektor logistyczny od dawna znajduje się na radarach inwestorów. Rosnąca konsumpcja prywatna, rozwój handlu elektronicznego oraz produkcji, a także zwiększony napływ bezpośrednich inwestycji zagranicznych to główne czynniki rozwoju branży magazynowej w Polsce. Ten rynek ciągle rośnie, a stopy kapitalizacji oscylują na poziomie 6,5 proc. Od dłuższego czasu dynamicznie rozwija się również rynek hotelowy. Wraz ze wzrostem turystyki biznesowej i wypoczynkowej obserwujemy wzmożone zainteresowanie zagranicznych sieci, które chcą wejść do Polski. Biorąc pod uwagę duży popyt ze strony sieci hotelowych oraz rosnącą podaż powierzchni biurowej, część deweloperów przekształca obecnie swoje projekty biurowe na hotelowe.

Równolegle rozwijają się też nowe segmenty albo podsegmenty rynku, jak chociażby mieszkania na wynajem. Jak ocenia Pan potencjał tych rynków?

Inwestowanie w mieszkania na wynajem w zorganizowanej, bardziej instytucjonalnej formie, staje się coraz bardziej popularne. Na rynku pojawili się międzynarodowi gracze, którzy inwestują w zakup całych portfeli takich lokali. Pytanie tylko, biorąc pod uwagę głęboko zakorzenioną w naszym społeczeństwie potrzebę docelowego posiadania własnego „M”, jak głęboki jest ten rynek. Według mnie, duży potencjał mają prywatne akademiki albo niedrogie mieszkania dla osób na początku kariery zawodowej, których nie stać jeszcze na zakup mieszkania. Akademiki w naszym kraju są w opłakanym stanie, a popyt na tego typu lokale, niezmiennie duży.
Od pewnego czasu obserwujemy jeszcze jeden ciekawy trend, tym razem w segmencie handlowym. Grupa zagranicznych funduszy inwestycyjnych jest zainteresowana zakupem w Polsce całych portfeli parków handlowych. Na rynku nie ma w tej chwili takich produktów. Dlatego deweloperzy i inwestorzy skupiają się na budowaniu skali, czemu mają służyć między innymi, nowe projekty deweloperskie oraz obserwowane na rynku, pojedyncze transakcje z udziałem parków handlowych. Po zbudowaniu odpowiedniej wielkości portfela, sprzedadzą go funduszom.

Powiedział Pan, że w Polsce rośnie liczba bezpiecznych inwestycji, generujących stały dochód. Czy to przyciąga określony typ inwestorów?

Rzeczywiście, na rynku nie brakuje odpowiednich produktów inwestycyjnych dla inwestorów typu „core” i „core plus”. Należą do nich m.in. fundusze emerytalne, które poszukują najlepszych aktywów, gwarantujących bezpieczeństwo i dywersyfikację dochodu z nieruchomości oraz umożliwiających w miarę płynne wyjście z inwestycji. Tacy inwestorzy najczęściej kupują duże obiekty biurowe i handlowe w centrach miast. Na naszym rynku są zainteresowani powstającymi i wynajmującymi się właśnie nowymi biurowcami w Warszawie oraz w miastach regionalnych, centrami handlowymi, portfelami parków handlowych oraz parków magazynowych, a także hotelami działającymi pod znanymi, międzynarodowymi markami.

A inwestorzy bardziej oportunistyczni, czy mają szansę na dobry biznes w Polsce?

Tutaj sytuacja nie jest taka oczywista. Na rynku nie ma dzisiaj prostych projektów, gdzie kupujemy nieruchomość z problemem, naprawiamy ją i szybko sprzedajemy z zyskiem. Dla inwestorów oportunistycznych źródłem takich projektów mogą być obecnie banki, w których portfelach znajdują się również projekty, które nie spełniły oczekiwań i z różnych powodów zakończyły się niepowodzeniem. Dlatego też współpracujemy z wieloma bankami i pomagamy im „wyjść” z problematycznych inwestycji, dostarczając jednocześnie ciekawe projekty dla inwestorów oportunistycznych. Przy tego typu projektach ważna jest bliska współpraca pomiędzy wszystkimi stronami procesu – bankiem, dłużnikiem i nowym inwestorem. Wspierająca dla tego typu inwestycji jest zmiana w prawie upadłościowym z 2016 roku oraz wprowadzenie nowych narzędzi, takich jak pre-pack, czyli przygotowana likwidacja przedsiębiorstwa. Nowe przepisy znacznie ułatwiają oraz przyspieszają proces nabywania „niedziałających” projektów.

Czy na rynku nieruchomości nadal dominują duże międzynarodowe fundusze?

Na razie tak. Wynika to z wysokiej kapitałochłonności inwestycji, szczególnie w segmencie komercyjnym. Oprócz funduszy niemieckich, amerykańskich, brytyjskich i z RPA, w ostatnich kwartałach odnotowaliśmy wzrost zainteresowania naszym rynkiem ze strony podmiotów z Dalekiego Wschodu, w tym Chin, Malezji i Singapuru. Udział polskiego kapitału na rynku inwestycyjnym, w zależności od badań, waha się między 3 a 5 proc. Jednak od pewnego czasu obserwujemy wzrost aktywności inwestorów indywidualnych. Są to tzw. „High Net Worth Individuals”, czyli zamożni ludzie, którzy działają w różnych, niezwiązanych z nieruchomościami, segmentach biznesu, a nadwyżki gotówki ze swojej podstawowej działalności inwestują w nieruchomości. HNWI inwestują bezpośrednio albo za pośrednictwem platform i wehikułów, grupujących kapitał mniejszych inwestorów, co z kolei przy odpowiedniej skali umożliwia im konkurowanie z międzynarodowymi graczami i zakup dużych obiektów handlowych albo biurowych. O ile dla dużych międzynarodowych graczy polski rynek nieruchomości jest atrakcyjny, bo zapewnia relatywnie wysokie zwroty z inwestycji w porównaniu z ich rodzimymi rynkami, o tyle dla mniejszych krajowych inwestorów jest on dobrą alternatywą dla obligacji skarbowych czy korporacyjnych. Ostatnie zawirowania na rynku finansowym związane z działalnością jednej z największych firm windykacyjnych, potwierdzają, że rynek nieruchomości był, jest i będzie bezpieczną przystanią rynku inwestycyjnego.

Z naszej rozmowy wynika, że rynek jest rozgrzany do czerwoności. Czy ten trend ma szansę utrzymać się w dłuższej perspektywie czasu?

Wszystko na to wskazuje. Od zakończenia światowego kryzysu finansowego rynek inwestycyjny w Polsce rozwijał się w średnim rocznym tempie ok. 14 proc. Jest to jeden z najlepszych wyników w Europie Środkowo-Wschodniej. Zakładam, że w przypadku braku dużych zawirowań na globalnych rynkach finansowych, wynikających ze wstrząsów gospodarczych albo politycznych, powinniśmy pozostać na ścieżce wzrostu. Wpływ na to mają trzy główne i przenikające się czynniki: sytuacja gospodarcza kraju, percepcja inwestorów i atrakcyjność lokalnego rynku nieruchomości.

Materiały powiązane

KarieraJak stosować techniki perswazji, a jednocześnie pozostać szczerym i autentycznym?
Jak stosować techniki perswazji, a jednocześnie pozostać szczerym i autentycznym?
13.11.2018
Inwestycje SUSHI ROYAL w transakcji najmu reprezentowała międzynarodowa firma doradcza Cushman & Wakefield
SUSHI ROYAL w transakcji najmu reprezentowała międzynarodowa firma doradcza Cushman & Wakefield
06.12.2018
KarieraFM Logistic powołuje nowego dyrektora zarządzającego w Brazylii
FM Logistic powołuje nowego dyrektora zarządzającego w Brazylii
14.01.2019
Poprzedni
Biurowce otwarte na maluchów
Biurowce otwarte na maluchów
Następny
Wojewódzka 10 będzie drugą, po Silesia Business Park, lokalizacją Regusa w stolicy Górnego Śląska
Wojewódzka 10 będzie drugą, po Silesia Business Park, lokalizacją Regusa w stolicy Górnego Śląska

Newsletter

Kalendarium

  • Akademia Najemcy - „Renegocjacje vs. Relokacje”28.02.2019 Wrocław
  • Trendy, które zmieniają biura06.03.2019 Łódz
  • E-learning i Zarządzanie Wiedzą 201921.03.2019 Warszawa
Zobacz inne

Eksperci

Konrad  Rochalski
Konrad Rochalski
zobacz innych

Bibliografia Outsourcingu

Mamy już 42060
pozycji w bazie

Outsourcing&More

Newsroom

  • Jak dbać o środowisko w miejscu pracyJak dbać o środowisko w miejscu pracy22.02.2019
  • Xiaomi wije gniazdko w Galerii MłocinyXiaomi wije gniazdko w Galerii Młociny22.02.2019
  • Boom na powierzchnie coworkingowe w PolsceBoom na powierzchnie coworkingowe w Polsce22.02.2019
  • Wyniki trzeciej edycji Urban QuestWyniki trzeciej edycji Urban Quest22.02.2019
  • Michał Grabowiecki dołączył do Cushman & Wakefield w LublinieMichał Grabowiecki dołączył do Cushman & Wakefield w Lublinie22.02.2019
Zobacz inne

Literatura

KLUCZOWE WSKAŹNIKI EFEKTYWNOŚCI (KPI). TWORZENIE, WDRAŻANIE I STOSOWANIE
KLUCZOWE WSKAŹNIKI EFEKTYWNOŚCI (KPI). TWORZENIE, WDRAŻANIE I STOSOWANIEOnepress
Zobacz inne

Blogi

  • Strategie na rynku Wynajmującego
    Strategie na rynku WynajmującegoKarina Kreja
  • Alfabet obsługi Klienta
    Alfabet obsługi KlientaRobert Zych
  • Glonojad na Szybie
    Glonojad na SzybieKarina Kreja
  • Homeoffice jako system, nie benefit
    Homeoffice jako system, nie benefitKarina Kreja
  • Wellness: Text Neck i Technokaleki
    Wellness: Text Neck i TechnokalekiKarina Kreja
Zobacz inne
  • Daniel Bąk
    Daniel BąkEkspert w dziedzinie BPM, ECM, Back Office Outsourcing, Zarządzanie dokumentami
  • Wiktor Doktór
    Wiktor DoktórEkspert branży outsourcingowej
  • Maciej Buś
    Maciej BuśEkspert Customer Contact Center, Klientomaniak, Konsultant
  • Krzysztof Herdzik
    Krzysztof Herdzik
  • Robert Zych
    Robert ZychWspółwłaściciel firmy szkoleniowej Kontrakt OSH.
Zobacz inne

Baza Firm

Grafton Recruitment
Grafton Recruitment
Zobacz inne