W magazynach bez zmian, czyli bardzo dobrze

Data dodania: 14.02.2019

W 2018 r. popyt brutto sięgnął 3,7 mln mkw., zasoby powierzchni magazynowej powiększyły się o kolejne 2 mln mkw., a blisko 2 mln mkw. pozostaje w budowie. Ubiegły rok charakteryzował się także rekordową wartością transakcji inwestycyjnych – aż 1,84 mld euro.

Popyt – duże apetyty najemców

– Polski rynek magazynowy kolejny raz udowodnił swoją siłę i pozwolił na dalszy optymizm. Dzięki 960 000 mkw. wynajętym w IV kwartale, roczny wynik wzrósł do 3,7 mln mkw. popytu brutto, co było drugim najlepszym rezultatem w historii tego sektora. Popyt netto, czyli nie uwzględniający odnowień umów, sięgnął 2,9 mln mkw. Największa aktywność najemców przypadła na trzy główne rynki, czyli Warszawę, Górny Śląsk i Polskę Centralną, gdzie łącznie wynajęto ponad 1,5 mln mkw. nowej powierzchni – mówi Tomasz Mika, Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo-Przemysłowych JLL w Polsce.

– Po raz kolejny na rynku magazynowym dominowali najemcy z dwóch branż, czyli operatorzy logistyczni i sieci handlowe. Logistycy wynajęli ponad milion mkw. nowej powierzchni, odpowiadając tym samym za 35% całkowitego popytu netto. Udział sieci handlowych nie był o wiele niższy i wyniósł 32%.  Lekka produkcja i sektor motoryzacyjny łącznie ustanowiły 16% popytu. Podobny rozkład powinien utrzymać się również w kolejnych kwartałach – mówi Maciej Kotowski, Konsultant w Dziale Badań Rynku i Doradztwa, JLL.

Podaż – deweloperzy nadal aktywni

Wysokiemu zainteresowaniu ze strony najemców towarzyszyła również mocna aktywność deweloperska. Rynek powiększył się o kolejne 2 mln mkw., z czego ponad 720 000 mkw. dostarczono tylko w IV kwartale. Bez wątpienia ten rok należał do Polski Centralnej, gdzie nowa podaż osiągnęła ponad 760 000 mkw., co stanowiło prawie 40% powierzchni dostarczonej w całym kraju.

– W sumie, całkowite zasoby powierzchni magazynowej na koniec 2018 roku wyniosły 15,7 mln mkw. - czyli trzy razy tyle ile 10 lat temu. Co ważne, aktywność budowlana nadal utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie. Na koniec ubiegłego roku w Polsce powstawało blisko 2 mln mkw. nowej powierzchni, z czego najwięcej na Górnym Śląsku, gdzie realizowano prawie 420 000 mkw. Największe projekty, których ukończenia spodziewamy się w ciągu kilku kolejnych kwartałów to hale dla operatorów e-commerce w Gliwicach i Olsztynku – mówi Maciej Kotowski, Konsultant w Dziale Badań Rynku i Doradztwa, JLL.

Udział budowanej powierzchni niezabezpieczonej umowami najmu w 2018 roku wyniósł 35%. Deweloperzy decydują się na projekty spekulacyjne na największych rynkach, takich jak Warszawa, Wrocław i Górny Śląsk – na każdym z nich powstaje ponad 100 000 mkw. tego typu powierzchni.

Czynsze rosną, pustostany raczej bez zmian

Stosunkowo wysoki udział powierzchni budowanej spekulacyjnie w 2018 roku nie wpłynął na poziom pustostanów, których średni wskaźnik utrzymał się na poziomie 5,3%. Na koniec grudnia 2018 r. najwyższy udział niewynajętej powierzchni notowały Warszawa Miasto (12%), Poznań (7%) i Białystok (36%), w którym w III kw. oddano do użytku pierwszy częściowo spekulacyjny park magazynowy. Dostępnej od ręki powierzchni nie można było znaleźć natomiast w Lubuskim oraz w Kielcach i Radomiu.
Koszty wynajmu utrzymują tendencję do wzrostu. Najdroższym rynkiem pozostaje Warszawa Miasto, gdzie czynsze bazowe wahały się pomiędzy 4,3 a 5,2 euro/ mkw./ miesiąc. Z kolei najniższe czynsze znaleźć można w pozamiejskich obszarach Polski Centralnej (2,6 – 3,2 euro/ mkw./ miesiąc).

– W niektórych z najbardziej atrakcyjnych lokalizacji zaobserwować można było zapowiadany wzrost czynszów, szczególnie w przypadku wartości efektywnych, tj. uwzględniających zachęty proponowane przez deweloperów. Wpływ na to mają przede wszystkim rosnące koszty gruntów oraz budowy – mówi Tomasz Mika, Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo-Przemysłowych JLL w Polsce.

Rekordowe inwestycje

Wartość transakcji inwestycyjnych, których przedmiotem były nieruchomości magazynowe, rosła od 2015 r., kiedy sfinalizowano transakcje o wartości 221 mln euro. Wynik w kolejnym roku osiągnął prawie 770 mln euro i 900 mln euro w roku 2017 – aż do imponującej kulminacji w 2018 r.

– W ciągu 2018 roku właścicieli zmieniło 90 parków o łącznej powierzchni prawie 3,2 miliona mkw., co stanowiło ponad 20% całkowitych zasobów zlokalizowanych w Polsce. Wartość transakcji osiągnęła historycznie najwyższy wynik 1,84 mld euro, z czego znaczącą część stanowiły duże transakcje portfelowe. W przyszłym roku również spodziewać możemy się dużej aktywności ze strony inwestorów, napędzanej zarówno sprzedażą dużych portfolio oraz mniejszych, pojedynczych aktywów. Jednocześnie pojawiają się nowe źródła kapitału oraz inwestorzy gotowi kupować „kontra trend" – mówi Tomasz Puch, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Biurowych i Magazynowych, JLL.

Największe przejęcia 2018 roku obejmowały – portfolio Encore (Hillwood) i Prologis, które kosztowały Mapletree odpowiednio 320 i 260 mln euro; portfolio Och-Ziff kupione przez joint-venture pomiędzy Griffin oraz Redefine, którego wartość to około 195 mln euro; portfolio Azurite (Goodman) oraz Hines nabyte przez Blackstone za odpowiednio około 190 i 140 mln euro czy zakup portfela przez Tristan Capital Partners za niecałe 100 mln euro.
Średnia stopa kapitalizacji w przypadku najlepszych produktów magazynowych w Polsce wynosi 6,5%, z pojedynczymi przypadkami parków z długoterminowymi umowami najmu poniżej 5,5%. W najbliższym czasie spodziewamy się kompresji stóp kapitalizacji.

Materiały powiązane

Biznes JLL partnerem strategicznym
JLL partnerem strategicznym
11.03.2019
Nieruchomości Atrium International sprzedane
Atrium International sprzedane
25.03.2019
Raporty Grunty inwestycyjne na wagę złota
Grunty inwestycyjne na wagę złota
12.02.2019
Poprzedni
Cresa reprezentuje Ten Square Games w City Forum we Wrocławiu
Cresa reprezentuje Ten Square Games w City Forum we Wrocławiu
Następny
Firmy działające w zgodzie z RODO odnotowują o 50% mniejsze opóźnienia w sprzedaży
Firmy działające w zgodzie z RODO odnotowują o 50% mniejsze opóźnienia w sprzedaży

Newsletter

Kalendarium

  • The BSS Tour: Nordic Business Talks22.05.2019 Gdańsk
  • The Content IQ Summit London23.05.2019 Londyn
  • GBS Lions’ Talks: Everything You Always Wanted to Know About Knowledge Management but were afraid to ask30.05.2019 Cracow
Zobacz inne

Oferty Pracy

  • RPA Maintenance SpecialistDigital WorkforceŁódź
  • RPA DeveloperDigital WorkforceŁódź
  • System ManagersDigital WorkforceŁódź
Zobacz inne
  • Digital WorkforceRobotic Process Automation, Intelligent Process Automation
Zobacz inne

Eksperci

Joanna Rzeźniczak
Joanna Rzeźniczak
zobacz innych

Bibliografia Outsourcingu

Mamy już 43107
pozycji w bazie

Outsourcing&More

Newsroom

  • Antal, Cushman & Wakefield i Vastint dzielą się wiedząAntal, Cushman & Wakefield i Vastint dzielą się wiedzą17.05.2019
  • Michał Bielawski prelegentem podczas Nordic Business Talks w GdańskuMichał Bielawski prelegentem podczas Nordic Business Talks w Gdańsku17.05.2019
  • ZFŚS a RODO - gorący temat wśród kadrowców i menedżerówZFŚS a RODO - gorący temat wśród kadrowców i menedżerów17.05.2019
  • Sukces warsztatów ‘Drużyny A’ podczas Shared Services & Outsourcing Week 2019 w LizbonieSukces warsztatów ‘Drużyny A’ podczas Shared Services & Outsourcing Week 2019 w Lizbonie16.05.2019
  • Savills została wybrana na zarządcę centrum handlowo-rozrywkowego Tkalnia w PabianicachSavills została wybrana na zarządcę centrum handlowo-rozrywkowego Tkalnia w Pabianicach16.05.2019
Zobacz inne

Literatura

Outsourcing w zarządzaniu przedsiębiorstwami
Outsourcing w zarządzaniu przedsiębiorstwamiPWE Polskie Wydawnictwo Ekonomiczne
Zobacz inne

Blogi

  • Wyścig o architektoniczną automatyzację
    Wyścig o architektoniczną automatyzację Karina Kreja
  • Eventowy zawrót głowy
    Eventowy zawrót głowyWiktor Doktór
  • Bajkowo workplejsowo
    Bajkowo workplejsowoKarina Kreja
  • Ewolucja strategii nieruchomościowej
    Ewolucja strategii nieruchomościowejKarina Kreja
  • Strategia na peryferiach
    Strategia na peryferiachKarina Kreja
Zobacz inne
  • Karol Froń
    Karol Froń
  • Piotr  Rutkowski
    Piotr Rutkowski Ekspert ds. outsourcingu
  • Waldek Olbryk
    Waldek Olbryk
  • Robert Zych
    Robert ZychWspółwłaściciel firmy szkoleniowej Kontrakt OSH.
  • Krzysztof Herdzik
    Krzysztof Herdzik
Zobacz inne

Baza Firm

ASPIRE
ASPIRE
Zobacz inne