Polski rynek magazynowy staje się oczywistym wyborem dla europejskich inwestorów

Dostęp do wykwalifikowanej kadry pracowniczej, coraz lepiej rozwinięta infrastruktura drogowa i budynki spełniające najwyższe standardy techniczne – to główne czynniki, które pozytywnie wpływają na rozwój rynku magazynowego w Polsce. Klientów przyciągają też nowoczesne obiekty, wyposażone w ekologiczne rozwiązania. O najważniejsze trendy, wyzwania i perspektywy sektora pytamy Macieja Madejaka, CDO i założyciela spółki MDC², wiodącego dewelopera powierzchni magazynowo-przemysłowych w kraju.

Jakie są obecnie trendy na rynku magazynowym w Polsce?

W ostatnich latach obserwowaliśmy spowolnienie na rynku magazynowym, co było spowodowane zarówno wojną w Ukrainie, jak i sytuacją gospodarczą naszego kraju oraz wzrostem inflacji. Nastąpiła korekta cen nieruchomości z powodu sprzedaży budynków, których koszty finansowania były dla niektórych właścicieli zbyt wysokie.

Gdy sektor przystosowywał się do nowej sytuacji, zaczął wchodzić w etap rewolucji związanej z rosnącymi wymaganiami inwestorów i najemców. Przez długi czas jakość magazynów w Polsce nie dorównywała tym w Europie Zachodniej, ale ponad 2 lat obserwujemy silny trend, który wskazuje na zmianę. Dla klientów ważne jest to, co budynek oferuje nie tylko najemcy, ale też, czy jest przyjazny pracownikom, środowisku, a także społeczności w najbliższym otoczeniu. Dlatego część obiektów dostarczonych nawet 3-4 lata temu nie jest przygotowana do sprzedaży, potrzebuje ulepszeń oraz dostosowania do obecnych wymogów, czego coraz częściej oczekują także banki finansujące inwestycje.

Polska jest dziś atrakcyjnym rynkiem dla zagranicznych inwestorów?

Widzimy dużą zmianę w podejściu klientów. Inwestorzy, którzy interesują się rynkiem europejskim, coraz częściej traktują Polskę jako oczywisty wybór. Mają dużą wiedzę na temat naszego sektora i podczas rozmów nie musimy objaśniać im czym się zajmujemy, kim jesteśmy i dlaczego Polska to dobre miejsce do inwestycji, tylko skupiamy się na omawianiu konkretnych projektów. Tak dobra sytuacja to wynik etapu, na którym jest polski rynek magazynowy – jesteśmy w stanie dostarczyć taką samą jakość budynków jak w innych krajach Europy Zachodniej.

 

Na naszą korzyść przemawiają też położenie geograficzne, przejrzyste prawo budowlane i procesy inwestycyjne, a także dostęp do wykwalifikowanej kadry pracowniczej. Mamy dziś wiele atutów, które sprawiają, że warto inwestować w Polsce. Nie bez znaczenia są także zmiany na mapie geopolitycznej oraz zaburzenia w światowych łańcuchach dostaw. Część przedsiębiorstw wycofuje się np. z transportu towarów drogą morską, np. przez Kanał Sueski, zmniejsza się także opłacalność offshoringu, na korzyść nearshoringu To sprzyja rozwojowi lokalnej sieci magazynowej w Europie.

Które z tych czynników mają największy wpływ na rozwój rynku magazynowego w Polsce?

Jednym z głównych czynników przyciągających klientów jest kadra pracownicza, która pod względem wyszkolenia technicznego i edukacji dogoniła już europejską czołówkę. Przez ostatnie 10 lat byliśmy logistycznym zapleczem naszych zachodnich sąsiadów, a dziś jesteśmy w stanie nie tylko wytworzyć, ale też zaprojektować produkt – to bardzo duży atut.

 

Równie ważna jest dostępność gruntów pod inwestycje i przejrzystość procesu budowlanego. Nasze prawo może nie jest proste, ale za to przedsiębiorstwa, które chcą działać w Polsce, są w stanie szybciej rozpoznać i rozpocząć proces budowlany niż w innych krajach Europy.

 

Warto zauważyć, że jesteśmy też dużym rynkiem zbytu, co daje nam przewagę choćby nad Rumunią. Sama Rumunia to druga, poza Polską, chętnie wybierana przez inwestorów destynacja. Jednak infrastruktura nadal nie jest tam rozwinięta tak dobrze jak u nas, kraj ten jest także dwa razy mniejszy od naszego pod względem zaludnienia.

W jaki sposób wdrażane innowacje wpływają na sposób funkcjonowania magazynów w Polsce?

Jako firma deweloperska od kilku lat mówimy o konieczności wprowadzenia zmian w budownictwie. Chcemy nie tylko budować obiekty na najwyższym poziomie certyfikacji, jak najbardziej ekologiczne i energooszczędne, ale również zależy nam na tym, by za tym trendem poszedł cały rynek. Działanie zgodne z ideą zrównoważonego rozwoju jest bowiem bardzo ważne dla przyszłych pokoleń, środowiska i naszej gospodarki.

 

Z pewnością takie podejście niesie ze sobą zmiany w operacyjności budynków magazynowych. Już na etapie planowania i budowy zwracamy uwagę na zielone rozwiązania. Zaczynamy od drobnych rzeczy, jak np. pozyskiwanie prefabrykatów od lokalnych dostawców, po to, by zmniejszać emisję CO₂. Równie istotne są rozwiązania wpływające na energooszczędność i efektywność energetyczną obiektu – od jego szczelności, przez zapewnienie dostępności do światła dziennego, po przystosowanie dachu do zainstalowania paneli fotowoltaicznych. Coraz częściej mówimy też o konieczności magazynowania wody deszczowej w zbiornikach retencyjnych, np. do podlewania terenów zielonych. Woda staje się coraz bardziej ograniczonym zasobem, którego cena będzie rosnąć.

Jakie największe wyzwania stoją dziś przed sektorem magazynowym w Polsce?

Największym wyzwaniem w Polsce, co również odzwierciedla sytuację całego europejskiego rynku, są wysokie koszty finansowania inwestycji. Życzyłbym sobie, by udało się odblokować więcej inwestorów,zainteresowanych naszym sektorem.

 

Kolejnym wyzwaniem jest przekonanie do inwestycji klientów, którzy obserwują sytuację w związku z wojną toczącą się w Ukrainie. Dawniej inwestorzy nie chcieli wiązać się z polskim rynkiem na dłużej niż 10 lat, bo w dłuższej perspektywie planowali przeniesienie działalności za wschodnią granicę. Obecnie to się zmienia i wszystko wskazuje na to, że inwestycje pozostaną w kraju i to właśnie Polska będzie zapleczem odbudowy Ukrainy.

Czy istnieją różnice regionalne w rozwoju rynku magazynowego w Polsce?

Główne czynniki różnicujące pięć głównych regionów magazynowych w Polsce to dostęp do infrastruktury drogowej i kadry pracowniczej. Część wschodnia wciąż nie jest tak rozwinięta, jak zachodnia część kraju. Jednakże od kilku lat obserwujemy dynamiczny rozwój lokalizacji poza tzw. Wielką Piątką, np. Szczecina, Bydgoszczy, Krakowa i Kielc.

Jak rynek magazynowy w Polsce zmienił się pod wpływem pandemii COVID-19?

Wpływ pandemii na rynek magazynowy jest bardzo znaczący. Dla branży e-commerce istotna była zmiana struktury sprzedaży – zdecydowanie więcej klientów zaczęło robić zakupy online i dotyczyło to nawet tych osób, które wcześniej kupowały tylko stacjonarnie. Obecnie będzie już bardzo trudno zmienić te nawyki i wrócić do tradycyjnego modelu sprzedaży, dlatego e-commerce czeka intensywny rozwój.

 

Jeśli chodzi o produkcję, która jest kolejnym sektorem napędzającym rynek magazynowy, to pandemia otworzyła oczy wielu producentom zależnym od rynku azjatyckiego. Chiny przestały być tanią alternatywą dla produkcji, a zgodnie z wieloma przewidywaniami koszty będą tam wkrótce wyższe niż w Europie. Problematyczny stał się również transport towarów z tego rejonu świata, bo chińskie porty były blokowane w trakcie pandemii i nie można było wysyłać kontenerów do Europy. Dłuższa droga produktu z Dalekiego Wschodu to również większa emisja CO2 do środowiska, co nie jest obojętne konsumentom i przedsiębiorcom.

Które sektory gospodarki najczęściej korzystają z usług magazynowych w Polsce?

Największym sektorem jest oczywiście handel online, ściśle związany z logistyką. Duży udział w rynku zajmuje też branża produkcyjna, farmaceutyczna i samochodowa. Tej ostatniej wszyscy bacznie się przyglądają z powodu nadchodzących znaczących zmian związanych z przenoszeniem produkcji do nowych lokalizacji. Stale obserwujemy, które gałęzie biznesu będą się rozwijać w najbliższych latach, a których rozwój się zatrzyma.

Jakie zatem prognozy dotyczące rozwoju rynku magazynowego w Polsce można przedstawić na najbliższe lata?

Warto zaznaczyć, że często porównujemy wyniki do poprzednich kwartałów czy lat, które – szczególnie przed pandemią – były rekordowe. Wiadomo jednak, że nie można bić rekordów cały czas. To, co cieszy nas najbardziej, to fakt dużego popytu na powierzchnie magazynowe w Polsce. Klienci chcą przeprowadzać się do bardziej ekologicznych i efektywnych energetycznie budynków, bo sami mają misję ograniczania emisji CO₂ i widzą w tym przyszłość. Gdy jest popyt, to musi być też podaż, która w mniej dynamicznym tempie niż w czasie i tuż po pandemii, ale jednak nadal, wzrasta. Zmienia się też struktura inwestycji. Mniej budujemy spekulacyjnie, a więcej pod konkretne wymagania klientów i inwestorów. Ważne są dziś szybkie umożliwienie dostępu do danej powierzchni magazynowej i możliwość sprawnej przeprowadzki z budynku do budynku.